假期读物 | 港交所这笔63亿交易，让我想到香港置地卖卖卖的过往

历史总是惊人的相似！

古希腊哲学家赫拉克利特说：人不可能两次踏进同一条河流。但其实有些场景依然Yestoday  once more。

4月24日下午，香港交易及结算所有限公司（00388，简称“港交所”）发布消息称：向香港置地方面购入中环交易广场一期相关物业，作为集团总部及办公室。

而香港置地官方微信公众号也于4月25日12：23发布题为“香港置地成功获得香港交易所**总部为其中环核心资产组合”的推文，正式官宣这笔总价为63亿港元（约8.1亿美元）的交易。

此次涉及的具体对象为交易广场**座顶部九层（42-50楼），以及交易广场一座一楼和二楼的零**间，将计划被打造为沉浸式、以体验为主导的专属大堂及公众入口，并设置专梯直达香港金融大会堂及港交所总部。

此图为初步设计概念展示图，**效果或有不同

如果我没记错的话，此为香港置地新任行政总裁史米高（Michael Smith)去年11月上任以来**笔巨额交易。

作为渔村填海造田计划的发起单位，以持有香港中环巨量不动产而知名的香港置地，距离上次不动产卖卖卖的过往，时隔40余年。

而引发香港置地上一次断臂求生的根本原因，正是1982年拿了交易广场地块叠加港岛地产危机。谁曾想，当年导致公司卖卖卖的诱因，这次竟成了被卖的主体。

历史的演进，是一个巨大的螺旋。让我们把镜头拉到40多年前。

上世纪70年代末，香港置地发展气势如虹，公司人才济济，资金充裕，新项目接连上马，利润和股东回报不断增加已被视为理所当然。老员工谈及当年公司的光辉岁月，兴奋地诉说他们如何努力工作，也尽情玩乐并获得丰厚的奖金和迅速的晋升机会。

这光景，大概像极了2009和2016年的内地房企及地产从业者。

由香港置地开创的中环人行天桥，至今经典

继续回溯。

1979年3月，香港置地庆祝公司成立90周年，公司前景一片光明。公司利润也由诞生之初的12.9万港元，在1978年12月31日达到近2.8亿港元（全年利润）。

1980年12月，公司重量级商场，也就是中環系的鼻祖——置地广场开幕，标志着公司的中环重建计划第二期大功告成。另外，当时在香港中环持有的商用物业，出租率是令人艳羡的99% 。

业绩一片向好，投资扩张向前。

上世纪70年代末至80年代初，香港中環出现一幅填海土地。当时，土豪们都以为它将会是港岛**一幅海滨用地（后来持续的填海工程证明此想法大错特错）。于是，该地块被视为孤注一掷的机会，引发疯狂竞投。

1982年2月，香港置地以47.55亿港元将该地块纳入囊中。它，即是如今交易广场（Exchange Square）所在地。

它的成功交易，引发业界哗然，当时有人认为置地公司出价太高。对此，时任怡和大班兼香港置地主席的纽璧坚先生（David Newbigging）对此却有不同的见解：“我和董事局都认为要明确地表达我们对香港的未来充满信心。”并补充道：问题在于，你如何看待香港的未来。我相信我们应以实际行动来表达我们的想法，而且让大家看到我们在做实事。我可能要为此赔上我的前途。但香港今天的成就有目共睹。

当时《南华早报》的相关报道

令人震惊的场景，在38年后2020年的上海，再度重演。

2月20日，上海市土地交易市场举行了现场竞价活动，香港置地联合体以310.5亿元拿下徐汇滨江地块，成为名留史册的“地王”。

这一总价，在未来多年，可能上海甚至**都很难有人超越。

上海西岸金融城（渲染图）

黄友忠，摄于交易广场的香港置地总部。图源：KEN WU FOR FORBES ASIA

2022年9月，福布斯官方公众号发布题为“这位香港置地CEO，把公司史上的**赌注押在了**内地”的文章，通过香港置地 (Hongkong Land）时任 CEO黄友忠 （Robert Wong）的部分表述，透露了加大对内地投资力度的初衷。

“人们不应该被短期波动所阻碍。”“当机会来临时，我们应该勇敢地抓住它们。”Robert Wong在公司香港总部接受**采访时说道。

在我看来，这两个标志性地块的成交，略有相似点。

其一，总价都奇高无比；

其二，拿地后很快就遇到房地产市场下行；

其三，伴随着地产下行，香港置地迎来高管更迭和架构调整。

让我们再把目光从2020年的上海，转到1982年的港岛。

1982年2月，在以创记录的价格成功投得交易广场地块后的五天内，金门建筑已把重型打桩设备运抵地块，准备为约112,000平方米的可出租办公楼展开基础工程。该项目，也创下了每五天就可建成一层的、史无前例的建筑速度。

当时对交易广场的定位为，它不仅是公司新的**项目，更是中环的新焦点。这是一项重大的挑战，公司要创造的是一座**瞩目、面向全球并24小时运作的综合性商业大厦，它将成为世界**的跨国企业和金融机构的总部所在地。

交易广场实景图

很难想象，在40多年前的香港，对项目的定位，已经超越当下太多项目的高度及格局。

然而，命运的喉咙，难免有被时代握住之时。

1982年年底，楼市暴跌引发严重的金融问题。时至今日，每当香港人提起1982年9月24日，英国首相撒切尔夫人与**领导人谈判未果，离开时在人民大会堂门口滑倒的情形，都认为这是触发香港楼市暴跌的导火索。

当时，正值全球利率大幅攀升，其它多个资产市场也遭受重创。

面对经营环境的剧烈变化，香港置地开始重组。

首先是1983年常务董事鲍富达先生（Trevor Bedford）离职，而纽璧坚先生亦于数月后离任，凯瑟克家族重掌大权，由西门凯瑟克（SimonKeswick）担任主席。

1982年—1988年6月，凯瑟克先生重整企业架构。1984年，戴伟思（David .Davies）获邀从伦敦抵达香港，担任常务董事，展开行动成功拯救公司。

当年，置地公司通过与多家银行就多项短期债务融资进行磋商、解散了大部分合资企业、出售多项非核心物业等方式，即使牺牲其它东西，也要守住中环的核心产业。

截至1985年，在包括合资项目在内的约60个规划发展项目中，保留下来的寥寥无几。

具体看几个例子。

香港置地在1978 年向怡和购入夏威夷的戴维斯太平洋**，于1983年售出。

1968 年，香港置地的澳洲附属公司香港置地（新南威尔斯州）有限公司（The Land Company(NSW) Pty., Ltd）与澳洲会(Australian Club)协定租借该会现有建筑物所在的地块，为期 75年。香港置地因而获得该地块兴建一幢新建筑物，其中五层属于澳洲会新址，其余15层作商业办公室。该建筑物为澳洲悉尼麦格里大厦，于1984年售出。

1980年，香港置地以6700 万澳元向怡和购入悉尼的Northpoint 办公楼，于1983年售出。

另外，1982—1984，香港置地出售了多家公司的股份，比如以14亿港元出售香港电话，此外还有香港利园酒店等的股权。

终于，经过卖卖卖，1983年年底，公司成功填补资金缺口，并产生1.76亿港元的正向现金流，债务沉重得以缓解。

1984年8月，关于香港问题的中英联合声明签署。戴伟思先生在1984年9月《南华早报》一次采访中表示，香港置地的债务会在年底前达到近160亿港元的高峰，然后将保持平稳。公司作出68亿港元的巨额减值后，资产净值已减少到140亿港元以下。

1984年1月19日，汇丰银行向香港置地提供了25亿港元的备用信贷，作为运营资本，特别用于兴建交易广场**期工程。

1985年，交易广场正式落成。

自诞生之日起，交易广场有已跻身世界上宏伟办公楼之一。然而受1982—1983 年市场下行所累，中环租值暴跌一半，空置率急剧上升。所幸到1986年，交易广场**、第二座的出租率已达到94%。

此后多年，它一直都是香港置地的“现金牛”之一，被业界誉为风水福地。

上世纪80年代末，交易广场已然成为香港新海岸线焦点建筑

交易广场的营销手段，放眼到现在依然可圈可点，值得营销大神们认真研究。

它将香港作为整体进行宣传，而把中环作为香港公认的核心地带作推广，并将交易广场定位为中环的核心。看看，这几年在南京各种被炒作的“核”，人家几十年前都用透咯。

交易广场**、第二座的主要入口设有两层高扶手电梯，气派十足。在扶手电梯两侧，沿墙壁滑下淙淙流水，别有趣味

视觉展示方面，交易广场的广告巧妙地运用寓意吉祥的红色方格构图。

联合多方力量，推出印有交易广场的新邮票，发行首日封。成功将一个商业项目，做成了整个城市的公共事件载体。

此处cue一下南京的JLC，与其听各种广告公司造概念，不如学学老祖宗捻熟于心的营销打法。

1985 年，香港邮政署发行面值1.30港元的特别邮票，纪念交易广场**、第二座正式落成

我们来谈谈，交易广场与艺术珍品不得不说的故事。

1982年，香港置地购入交易广场地块后，重燃对搜罗艺术作品的兴趣。当时的常务董事戴伟思，本身就是热爱艺术的私人收藏家。香港置地制定了一套艺术策略，并在交易广场**大厅推出香港**面的艺术展览活动，这些活动一直延续至今。

1985年6月，交易广场正式开幕，举行了当代**雕塑展，展出多位**艺术家的作品。

接着是举世闻名艺术家**的展览，香港置地于1986年购买他的作品《太极——单鞭下势》，设置在交易广场富临阁的显眼位置。

香港中环交易广场，**先生作品

在随后举办的多个展览会中，展品涵盖面非常之光，有新秀艺术家作品，也有享誉盛名的艺术家杰作。

1988年，伊莉莎伯·霍龄女爵士为她创作的两尊气势宏伟的水牛铜像揭幕。香港置地将一对同样的水牛铜像借给英国的约克郡雕塑公园，直至 2010年才收回，放在新加坡滨海湾金融**广场。

1986 年，香港置地委托悉尼诺兰爵士创作的巨型画作送抵香港，并陈列在交易广场入口的扶手电梯两侧。其后，香港置地为交易广场**、第二座大堂添置了悉尼诺兰爵士的《桂林河水》系列。

当我们漫步在香港中环，商场/写字楼目及之处的艺术品，很可能价值连城。

4月29日，位于南京新街口的金陵中環开业。虽然它由2018年大C改为如今的JLC，但之于南京，依然是值得期待的商场之一。

**，附上几张香港置地广场当年设计的海报，放在几十年后的今天，依然是浓郁时尚范儿。

这句“Are you CENTRAL”，六年前就应该被用在金陵中環推广中啊，如今真是可惜了了。

某年，香港置地重庆公司员工合照，致敬当年的HKLers

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